驱逐租客第一步 - 决定起诉

1）确定你有合法的驱逐租客的理由

在纽约有几个合法驱逐理由可用来驱逐租客。 租客做了下面事情中的任何一个，或多个就可以被驱逐：

• 不交租
• 严重地损毁房屋（如破坏地板或门窗）。
• 严重影响到房东或同一建筑物或相邻建筑物的其他租户或居民的舒适和安全（例如，不断播放大声音乐或在房屋内开枪）。
• 在房屋内进行非法或不道德的活动（如贩毒或从事卖淫）。
• 违反业主关于养宠物的规定。
• 拒绝房东入内维修或检查房屋。[1]

2）确定你履行了房东的责任

根据纽约法律，无论是书面的或口头的租赁协议，房东都得保证该房产不会对住客的生命，健康或安全构成危害。 具体义务包括：

• 保持住房整洁，破损都得到修复。确保没有害虫，垃圾或任何危及生命或健康的东西。
• 三个或三个以上租赁单元的房屋要确保房屋内公共的和赁单元内的墙壁经常粉刷以保持清洁
• 三个或三个以上租赁单元的房屋要确保至少每年一次，清洗公共区域的地毯[2]

3）避免浪费时间和金钱

在采取法律行动之前，应尝试和住客沟通，让他或她纠正错误，让他或她知道你想庭外和解，但是如果有必要，你将向法庭申请驱逐令。

4）选取送信人

作为屋主或业主，你不得自己把法律文件交给租客。 你必须雇用一个专业的法律文件递送者，或者一个年龄在18岁以上的朋友 （你的朋友一年内不得为你递送五份以上的法律文件）。

5）尊守文件递送法规

注意把文件正确地递送给租客的法规。 除非法律另有规定，在整个驱逐过程中，所有书面通知，法律文件必须以下面三种方式之一递送：

A）当面递交

最简单的方式就是把文件直接当面交给租客。递交的地点可以在家,也可以在任何其他地方。

B）他人转交

文件可以递交给和租客一起住的人，或者在租客家里工作的人。 接受文件的人不一定是大人，小孩也可以，但当然太小的也不行。

C）显眼递交

如果没有人在家，送文件人可以把文件贴在门上，或从门下送进屋里。但在使用此方法之前，送文件人必须已经在当天，在住客最可能在的时间里尝试过递交文件。如果第一次递交失败，应在同一天的不同时间，或之后的其他日子里再递交。

要注意的是，不管他人转交，或显眼递交，送文件人都必须在第二天把文件的复印件以挂号和平邮寄给租客。

6）文件递送时间

文件只能在上午6:00至晚上10:00之间递送。不能在星期天，或宗教日里递送，如果你知道租客是虔诚教徒，或不在家。

7）驱逐不交租租客

驱逐不交租的租客（称为“不付款”案子），你要发出房租索取通知，告知租客需要交房租。如果租客仍不交租，租客可以被驱逐。

租金索取通知应明确告知租客已欠租多少个月，每月多少租金，共多少租金。

您可以口头或书面提出租金索取。 （主要看租约是否要求书面）如果要求书面，你必须等租金索取通知发出后至少三天才能开始驱逐的法律行动[5]。如果租客在那三天内交了房租，你就不能采取驱逐的法律行动[6]。

8）驱逐非欠租租客

如果驱逐理由不涉及租金，那么就应发出另外适当的通知。对于这种称为拖欠案“holdover”的，你执行以下步骤：

• A) 如果租客违反租约 （如养宠物），你必须发一个叫做更改“Notice to Cure”通知给租客，告诉他或她违反了租约那一项，并要求必须10天内纠正，给出明确的日期。
• B) 如果租客没有在第一次通知的规定时间内纠正错误，你需发出第二个叫终止“Notice of Termination”通知，其目的就是取消租约。

在终止通知里必须注明取消租约的理由，租客必须搬走的最后日期，并指出如果逾期不搬，你就会采取法律行动。

如果租金是每周支付，你至少给租客七天时间搬走。如果租金是每月支付，你至少给租客三十天时间搬走。

最后必须搬走的日期必须是租约的最后一天。如每月15号交租，那么最后日期就是当月14号。[7]

9）驱逐未经同意而入住者

发出驱赶未经同意而入住的人的通知。这个通知叫“illegal occupant”非法入住通知。这个通知必须清楚地告诉入住者他们不在租约上面，同时也未经得你的同意而入住，因此他们必须在10天内搬走。如果入住者没在通知规定的10天里搬走，你就可以采取一个叫“holdover case”的法律行动赶他们走。[8]

上述内容仅供参考，不能作你的行为依据。请到下面网页阅读相关法规，或资询相关政府人员，或专业律师。

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参考资料：

1. http://codes.lp.findlaw.com/nycode/ADC/26/3/26-408
2. http://www.ncsl.org/research/environment-and-natural-resources/new-york-landlord-and-tenant-duties.aspx
3. http://www.nycbar.org/pdf/report/tenantsguide.pdf
4. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
5. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
6. http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/eviction-notices-nonpayment-rent-new-york.html
7. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
8. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf