驱逐租客的第四步 - 判决之后

驱逐租客第四步 - 判决之后

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1)上诉

如果法官判你输了,你可以提出上诉。你有30天的时间来准备。 你需要获取一份庭审记录(transcript)。它是一份打字文件。它记录了庭审时所发生的一切,以及庭审过程中的证词。你可以从所在法庭的庭记处获得。法庭书记员会告诉你怎样获取。[16]

30天的上诉期从发送判决通知书(Notice of Entry)之日算起。判决通知书是一份表格。它表明对案子的判决已下。胜诉方必须把判决通知书和判决书(Judgment)的副本一同发送给败诉方。你可以在下面的网页找到此表格的副本:

http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/forms/noticeofentry.pdf

判决通知书可以用平邮寄送。寄信人必须是与案子无关的,而且是要18岁或以上的人。寄信人必须填写誓章(Affidavit of Service),而且誓章必须公证。你可以在下面网页获取此誓章:

http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/forms/affsvcejudg.pdf

把判决通知书,判决书和誓章送回法院,你自己复印一份作留底用。[17]

2)要求驱逐令

如果你赢了案子,就需要要求一个驱逐令。有了这个驱逐令,警察,法警或郡警才能把租客从房产里赶走。驱逐令是从法庭里获取。它需要用法官的签字。法官要么把它填写好,签字后给你,要么把它给你,让你填写好,带回法庭,然后法官签字。

3)寻找恰当的执法人员来执行驱逐令

只有警察,法警或君警可以执行驱逐令。至于请何种执法人员来执行就要看你的房产所在地了。法庭书记员会告诉如何联系执法人员。[18] 当你联系执法人员时,一定要问清楚他们是如何收费。

执法人员一旦收到驱逐令,他或她就会把驱逐令递送给租客。这意味着租客将被执法人员从房产里驱逐出去。

执法人员会用和你递送通知一样(当面递送“personal service”,替代递送“substituted service”,或显眼递送“conspicuous service”)的方法递送驱逐令给租客。

如果驱逐令是当面递送的,执法人员会在驱逐令递送之日后的第四个工作日,或之后的任何一个工作日驱赶租客,不再另行通知 (工作日指的是星期一到星期五,法定节假日除外)。

如果驱逐令是以替代递送或显眼递送,执法人员会在驱逐令递送之日后的第六个工作日,或之后的任何一个工作日驱赶租客,不再另行通知。[19]

4)出现在现场

当租客被驱逐时,你应当争取出现在现场。联系执法人员,资询他或她何时执行驱逐令,并询问你可不可以在现场。

当租客的东西搬走后,你就可以换锁。

如果租客还没搬走,执法人员被授权把租客从房产赶走,并监督租客把个人财产搬走。

5)保存租客的财产

如果租客把财产留在房产中,你就要保管那些财产。纽约法律没有规定你必须保留多久,但一般都是30天以上。你必须采取一些措施来保护你自己以免将来被租客反告你处理财产不当:

  • 对所留财产列一个清单
  • 告诉租客(如果有联系方法)何时何地能取回所留财产,并指出30天后所留财产从法律上说就是被遗弃财产,并将被出售。所有这些最好能以书面方式通知租客,如果你有租客新的联系地址的话
  • 30天之后,把公开出售所留财产的消息在当地报纸上刊登,再把出售的消息通知租客后(最好能以书面形式),你就可以把所留财产公开出售了
  • 出售所得款项可以用来抵消租客所拖欠租金,对被租客损坏房产的维修和用于保管所留财产的保管费,如果租客的保证金不能抵消那些费用。所余款项需单独保存一年以上才可移作它用以免租客将来索取。[20]


上述内容仅供参考,不能作你的行为依据。请到下面网页阅读相关法规,或资询相关政府人员,或专业律师。


驱逐租客决定起诉准备起诉出庭,判决之后


参考资料:

  1. http://codes.lp.findlaw.com/nycode/ADC/26/3/26-408
  2. http://www.ncsl.org/research/environment-and-natural-resources/new-york-landlord-and-tenant-duties.aspx
  3. http://www.nycbar.org/pdf/report/tenantsguide.pdf
  4. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  5. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  6. http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/eviction-notices-nonpayment-rent-new-york.html
  7. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  8. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  9. http://www.courts.state.ny.us/courts/8jd/pdfs/L&T/holdover/HoldoverFormsPacket.pdf
  10. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  11. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  12. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  13. http://www.nycbar.org/pdf/report/tenantsguide.pdf
  14. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  15. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  16. http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/appeals2.shtml
  17. http://nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/appeals2.shtml
  18. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  19. http://www.courts.state.ny.us/courts/nyc/housing/eviction.shtml#contents
  20. http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/handling-tenants-abandoned-property-new-york.html
  21. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  22. http://www.avvo.com/legal-guides/ugc/landlord-guide-to-evictions-in-new-york-state-outside-of-new-york-city
  23. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  24. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  25. http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/eviction-notices-nonpayment-rent-new-york.html
  26. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  27. http://www.courts.state.ny.us/courts/8jd/pdfs/L&T/holdover/HoldoverFormsPacket.pdf
  28. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  29. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  30. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  31. http://www.nycbar.org/pdf/report/tenantsguide.pdf
  32. http://www.nycourts.gov/courts/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf
  33. http://www.ncsl.org/research/environment-and-natural-resources/new-york-landlord-and-tenant-duties.aspx
 

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